Moscú, 2006

Esta colección tiene por objeto determinar el método estándar de los gastos generales de funcionamiento: administrativos y económicos, mantenimiento de los trabajadores de producción, organización del trabajo, otros gastos generales de funcionamiento incluidos en el pago por el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos.

La colección fue desarrollada por el Centro de Economía y Derecho Municipal.

1. DISPOSICIONES GENERALES

1.1. Los estándares recomendados para los gastos operativos generales en el pago por el mantenimiento y la reparación de los bienes comunes en un edificio de apartamentos están diseñados para determinar los gastos operativos generales, independientemente de su monto real, para los contratistas que participan en el mantenimiento y la reparación de los bienes comunes en un apartamento. edificio.

1.2. Los estándares recomendados son la base para el desarrollo y aprobación por parte de los gobiernos locales de documentos regulatorios y metodológicos sobre temas de precios, la formación de una estructura "transparente" y razonable para el costo de mantenimiento y reparación de propiedad común en un edificio de apartamentos.

1.3. Los propietarios de locales en edificios de apartamentos pueden utilizar los estándares recomendados; organizaciones de contratistas dedicadas al mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, independientemente de las formas organizativas y legales; organizaciones gestoras.

1.4. Los gastos generales de funcionamiento incluyen los siguientes grupos de gastos:

Gastos administrativos y económicos;

Gastos de mantenimiento de los trabajadores de producción;

Gastos de organización del trabajo;

Otros gastos generales de funcionamiento.

1.6. Al determinar el costo de mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, la organización contratista y el cliente también tienen derecho a determinar el monto de los costos generales de operación mediante el método de cálculo basado en datos estadísticos y de informes financieros, teniendo en cuenta su dinámica. a lo largo de varios años y los cambios planificados en el período planificado.

1.7. La lista de costos incluidos en los costos operativos generales estándar se proporciona en el Apéndice 1.

1.8. El Apéndice 2 proporciona un ejemplo de cálculo del monto de los costos operativos generales utilizando el método normativo.

1.9. En el Apéndice 3 se proporciona una lista aproximada de documentos para determinar los costos operativos generales por el método de cálculo.

1.10. Como material auxiliar para calcular la necesidad normativa de una herramienta en el Apéndice 4, de acuerdo con SNiP 5.02.02-86 "Normas para la necesidad de herramientas de construcción", las normas sobre la necesidad de herramientas para trabajadores dedicados a la reparación de elementos estructurales. del edificio y del equipo de ingeniería interno.

2. NORMAS PARA GASTOS GENERALES DE FUNCIONAMIENTO

2.1.1. El valor normativo de los gastos generales de operación se determina como un porcentaje del fondo de salarios de los trabajadores involucrados en el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos, y depende del área total de los edificios de apartamentos con servicios.

gastos administrativos y económicos del 53 al 76%;

Costos por servicio a los trabajadores de producción del 5 al 10%;

Gastos de organización del trabajo del 5 al 9%;

Otros gastos generales de funcionamiento del 2 al 5%.

A su vez, el fondo de nómina de los trabajadores incluye todo tipo de devengos de carácter incentivador y compensatorio, pagados con cargo al costo de acuerdo con la legislación aplicable.

2.1.3 En la tabla 2.1.3. el estándar de gastos generales de operación se da según el área total de edificios de apartamentos con servicios.

Moscú, 2006

Esta colección tiene por objeto determinar el método estándar de los gastos generales de funcionamiento: administrativos y económicos, mantenimiento de los trabajadores de producción, organización del trabajo, otros gastos generales de funcionamiento incluidos en el pago por el mantenimiento y reparación de bienes comunes en un edificio de apartamentos. La colección fue desarrollada por el Centro de Economía y Derecho Municipal.

1. DISPOSICIONES GENERALES

2. NORMAS PARA GASTOS GENERALES DE FUNCIONAMIENTO

Tabla 2.1.3.

Anexo 1
Lista de gastos incluidos en los gastos generales de funcionamiento

Apéndice 2
Un ejemplo de cálculo del valor estándar de los costos generales de operación

Datos iniciales

Apéndice 3
Una lista indicativa de documentos para determinar el monto de los gastos generales de funcionamiento.

Apéndice 4
Normas sobre la necesidad de herramientas para trabajadores dedicados a la reparación de elementos estructurales del edificio y equipos de ingeniería internos.

Artículo "Gastos generales de funcionamiento". En este artículo, "gastos generales de funcionamiento", la empresa refleja los gastos de gestión de la organización, los gastos comerciales generales, las tasas obligatorias y las deducciones. La distribución de los gastos generales de funcionamiento (netos de gastos por actividades no reguladas) la realiza la empresa de acuerdo con la política contable en proporción a los costos de los salarios de los trabajadores en la producción principal (abastecimiento de agua y saneamiento)

Según los cálculos, los gastos generales de funcionamiento en 2010 ascenderán a 37.561,92 mil rublos. frotar. El costo de los servicios de suministro de agua incluyó el monto de los gastos generales de operación por un monto de 30,838.32 mil rublos. (82,1%).

Los costos laborales fueron calculados por la empresa sobre la base de la plantilla de personal de acuerdo con el número estándar. Según los cálculos, el costo de los salarios de los gerentes y especialistas ascendió a 10.397,9 mil rublos, el personal de negocios en general 12.240,8 mil rublos. Deducciones por necesidades sociales, respectivamente, 3732,85 mil rublos. 4394.45 mil rublos

La empresa planifica el costo de comprar literatura especial por un monto de 18 mil rublos. Según los cálculos, estos gastos ascienden a 19,2 mil rublos.

El costo de viaje al lugar de descanso para el personal administrativo y gerencial, teniendo en cuenta el índice de precios al consumidor de 1,33, ascendió a 310 mil rublos, personal económico general 125,4 mil rublos.

Costos de protección laboral por un monto de 605.4 mil rublos.

El impuesto a la propiedad por un monto de 433,3 mil rublos fue determinado por la empresa sobre la base del hecho de 2003 y el índice 1.12. En 2004, el impuesto a la propiedad estimado ascendió a 419 mil rublos. De acuerdo con el Capítulo 30 del Código Fiscal de la Federación Rusa, la tasa del impuesto a la propiedad está establecida por las leyes de las entidades constitutivas de la Federación Rusa y no puede exceder el 2,2%.

Cuadro 2.2 Cuadro de distribución de costos generales de operación

Los gastos generales de funcionamiento ascienden a 66529,7 rublos (Cuadro 2.2).

Por lo tanto, los gastos generales de funcionamiento de los servicios de abastecimiento de agua ascendieron a 66529,7 mil rublos.

El costo de bombeo y transporte de líquido:

Los costos laborales y las deducciones por necesidades sociales involucradas en el bombeo y transporte de líquidos, según los cálculos, ascienden a 4613,2 mil rublos y 1656,14 mil rublos.

Los gastos del rubro "Electricidad" están determinados por la necesidad de energía eléctrica necesaria para el bombeo y transporte del líquido residual. En la estructura de gastos, la participación del elemento "Electricidad" es del 0,81% (234,8 mil rublos), (Tabla 5).

Artículo "Depreciación". Este artículo refleja las deducciones por depreciación de los activos fijos para el bombeo y transporte de aguas residuales y ascendió a 845 mil rublos.

Artículo "Reparación y mantenimiento". De acuerdo con este artículo, la empresa determina los costos de todo tipo de reparación de instalaciones y equipos para el bombeo y transporte de aguas residuales. En este rubro, los gastos ascendieron a 9,1 mil rublos (0,03% en la estructura total de gastos).

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Tener tu propio apartamento es ciertamente bueno, pero no debemos olvidar que su mantenimiento cuesta dinero. Y si aparece una empresa de administración codiciosa o deshonesta, los pagos pueden crecer hasta alcanzar valores insanos. No es fácil verificar la exactitud del cálculo de las facturas de servicios públicos y lidiar con los precios de varios servicios de mantenimiento de la vivienda: esto es lo que usan los servicios públicos deshonestos.

Este artículo es un material de referencia e información, toda la información que contiene se presenta con fines informativos y es solo para fines informativos.

Sin embargo, casi todos los propietarios quieren que su casa tenga todos los beneficios de la civilización, que el rellano brille con limpieza y que el patio esté decorado con césped, y está dispuesto a pagar por esto, pero con el dinero adecuado de acuerdo con sus ingresos. Por lo tanto, "" decidió averiguar cómo se forman los costos de mantenimiento de la vivienda, de qué dependen y cómo se pueden reducir sin sacrificar la calidad.

componentes de costo
Los costos de mantenimiento de la vivienda consisten en dos grandes grupos: facturas de servicios públicos y costos operativos. Los pagos de servicios públicos son pagos de electricidad, gas, agua, calefacción y otros componentes de un paraíso comunal. Dichos gastos están determinados por tarifas, las cuales son establecidas por ley a nivel federal y municipal. Su cantidad se calcula en función del consumo real del recurso (si hay un medidor instalado) o de acuerdo con el estándar. Los gastos operativos, por otro lado, incluyen todos los costos necesarios para mantener el hogar, mantener la infraestructura y garantizar la seguridad de los residentes.

De acuerdo a Andrey Erekhinskiy, director general adjunto de Etalon-Invest, el concepto de "mantenimiento" incluye tres bloques de opciones:

Gestión de viviendas, incluida la organización de la operación, relaciones con proveedores, trabajo con inquilinos e inquilinos (esto incluye servicios tales como, por ejemplo, la organización de la gestión de documentos y la emisión de diversos certificados, la celebración de contratos de servicios públicos, el procesamiento de lecturas de contadores individuales, registros contables, garantía de los requisitos de seguridad contra incendios, etc.);

Mantenimiento como tal, incluido el seguimiento del estado de la casa y sus sistemas de ingeniería (calefacción, agua, alcantarillado, electricidad, ventilación) y resolución de problemas, reparación y depreciación de redes de servicios públicos, vallas y caminos, iluminación exterior, etc.;

Mantenimiento sanitario: limpieza de áreas comunes y territorio adyacente (basura, remoción de nieve, lavado de rellanos, barrido y riego de patios y aceras, etc.), cuidado de espacios verdes.

“Esta es una lista de servicios generalmente aceptada aprobada por una resolución de RF Gosstroy en 2003”, dice Andrey Erekhinskiy. Son ellos los que suelen recibir a los arrendatarios de viviendas municipales (bajo contrato social de arrendamiento) ya los propietarios de apartamentos que no han tomado una decisión sobre la elección del método de gestión, además, a las tarifas establecidas por la ciudad o municipio. Pero si una empresa de gestión (lo que no es raro ahora, especialmente en edificios nuevos) o los propios propietarios se hicieron cargo de la gestión de la vivienda, entonces se puede agregar cualquier otro servicio a la lista anterior, por ejemplo, seguridad: organización del control de acceso, control de acceso a locales, sistemas de videovigilancia y extinción de incendios por rociadores, servicio de conserjería, etc.”, enumera Alexander Zinov, jefe del servicio de supervisión técnica de la empresa de gestión Tekhstroy. Y por supuesto, nada de esto es gratis.

¿Qué afecta los costos?
El conjunto de servicios, especialmente los adicionales, así como su frecuencia, dependen en gran medida de los deseos de los residentes y de sus capacidades financieras, ya que deben ser aprobados en base a la decisión de los propietarios de locales en o propietarios de viviendas en construcción. en un pueblo suburbano. Y es difícil imaginar que los residentes de la casa de clase económica más común agreguen a su lista de servicios, por ejemplo, la entrega de comestibles. Para proyectos de clase económica, la mayoría de las veces todo se limita a servicios básicos con una frecuencia mínima y, en consecuencia, bajos costos.

“Por lo general, incluyen el pago por el mantenimiento y la reparación de los sistemas de ingeniería internos de suministro de electricidad, calor y agua, saneamiento, gastos razonables para el cobro de deudas para el pago de locales residenciales y servicios públicos, gastos para tomar lecturas de medidores, mantenimiento de sistemas de información que garantizar la recopilación, el procesamiento y el almacenamiento de datos sobre pagos de locales residenciales y servicios públicos, el costo de emitir documentos de pago ”, dice Alexander Zinov (MC Tekhstroy), así como los costos de monitorear el estado de la casa, las reparaciones necesarias y limpiar el territorio. “Pero en los complejos de élite puede haber servicios más interesantes, por ejemplo, seguridad, videovigilancia, servicio de conserjería, limpieza, reparto de comestibles, niñera, alquiler de coches, etc.”, asegura. Natalya Kartavtseva, directora general adjunta de OAO OPIN. Además, cuanto mayor sea la clase del proyecto, mayores serán, por regla general, los apetitos de la empresa de gestión y, en consecuencia, mayores serán las tarifas por los servicios prestados, ya que las establece la propia organización y no la legislación. actos, y si los inquilinos son, en principio, solventes, entonces por qué no tomar más de ellos - desafortunadamente, tal razonamiento en nuestras realidades no es raro. Y, como se señaló Oleg Ptushkin, Director General Adjunto, Grupo MIG-Nedvizhimost, los precios para el mantenimiento de la vivienda varían mucho y mucho depende no solo de la alfabetización, sino también de la decencia de la empresa administradora.

“Las áreas comunes se pueden limpiar dos veces por semana, o tal vez siete veces por semana”, dice Andrey Blazhko, director general de Domostroitel-South-West LLC, miembro de la junta directiva del grupo de empresas Domostroitel. - Las baldosas de mármol, por ejemplo, requieren un mantenimiento diferente al de un piso de concreto. Puede haber un acuario en la entrada de la casa que necesite mantenimiento y cuidado. O supongamos que el diseño del edificio es tal que las ventanas desde el exterior solo se pueden lavar con el trabajo de escaladores industriales. Etcétera. La lista puede variar seriamente según el deseo y la capacidad financiera de los residentes, así como el equipamiento técnico y la decoración de la casa. Por lo tanto, legalmente, tales gastos no dependen de la clase de vivienda, pero de hecho, a menudo es necesario gastar más en el mantenimiento de viviendas de élite y de clase empresarial que en el mantenimiento de viviendas de clase económica y de confort”.

Así, los costos de mantenimiento de la vivienda están muy relacionados con la clase del proyecto: “El costo mínimo se observa en la economía, el nicho de precio medio lo ocupan proyectos de clase empresarial, y en el segmento premium prácticamente no hay límite superior de precio. El costo de mantenimiento en proyectos de clase económica y ejecutiva puede diferir a la mitad. El mantenimiento de un apartamento ordinario de Moscú le cuesta a los propietarios entre 4 y 5 mil rublos. por mes, y viviendas urbanas de clase empresarial: alrededor de 7-8 mil rublos. al mes", dice Irina Mosheva, CEO, RDI & Limitless JV (desarrollador del complejo residencial Zagorodny Kvartal). Natalia Kartavtseva (OJSC OPIN) también menciona cifras similares: “Naturalmente, el mantenimiento mínimo de un edificio cuesta menos que un “paquete completo de servicios” con sirvientes entrantes o seguridad las 24 horas. Por lo tanto, los gastos mensuales en la economía promedian hasta 5 mil rublos, en los negocios, entre 5 y 10 mil rublos, y en la élite, entre 10 y 20 mil rublos. “Si consideramos la clase económica con más detalle, entonces el costo de mantener un apartamento de una habitación puede ser de 3 a 4 mil rublos. por mes, un apartamento de dos habitaciones, de 3,5 a 5 mil rublos, un apartamento de tres habitaciones, de 3500 a 7 mil rublos ”, dice Oleg Ptushkin (MIG-Grupo inmobiliario).

Sin embargo, si es bastante difícil reducir los costos en el segmento económico, ya que la gama de servicios ya es mínima, entonces las opciones son posibles en proyectos más costosos. Por supuesto, las clases de negocios y premium requieren equipos de ingeniería más sofisticados, cuyo mantenimiento es más costoso que en los complejos residenciales económicos, y el acabado de los edificios en tales casas es más costoso, por lo que los costos de reparación también son más altos. Y los compradores de apartamentos y casas, en general, no pueden rechazar esto, por lo tanto, al elegir la belleza, la comodidad y la capacidad de fabricación, primero debe comprender que tendrán que pagar por ello. “Pero en cuanto a los gastos “no técnicos”, los residentes pueden decidir por sí mismos en qué medida son clase ejecutiva o élite, determinando cuánto están dispuestos a gastar en sistemas de control de acceso, seguridad, limpieza, paisajismo del área local, etc. , - explica Alexander Zinov (MC Tekhstroy). Por ejemplo, si una reunión de propietarios de apartamentos decide que no es necesario plantar abetos azules, la empresa administradora no tendrá derecho a plantarlos. Y luego el costo de mantenimiento de la vivienda será un poco menor.

Pero, sin embargo, a veces hay situaciones inversas, los propietarios quieren recibir algunos servicios o aumentar su frecuencia, y la empresa administradora no puede proporcionarlos debido a sus capacidades o parámetros técnicos de la casa. Por ejemplo, no siempre es fácil hacer estacionamiento o poner un conserje. En este caso, el costo de mantenimiento de la vivienda, por supuesto, debería ser menor, incluso si los inquilinos están dispuestos a pagar más.

Pero si el proyecto tiene una infraestructura propia rica, entonces los costos operativos ciertamente serán más altos. “Cuanta más infraestructura, mayor es el costo de mantenerla y mantenerla, y por ende aumenta el monto de los pagos por metro cuadrado de vivienda”, dice. Viktor Petrov, presidente de la cooperativa de vivienda (Saratov). Si la casa tiene estacionamiento subterráneo, canchas infantiles y deportivas, áreas de recreación, estadios, gimnasios, piscina o playa, todo esto requiere dinero y, por supuesto, los residentes del proyecto lo pagan. Lo único es que los costos pueden ser muy insignificantes si estamos hablando de un enorme complejo residencial con miles de apartamentos o instalaciones de infraestructura que se colocan en el límite del territorio y están disponibles no solo para los residentes, sino también para los visitantes de terceros. , quienes cubren parte de los costos de su mantenimiento. "Además, las instalaciones como jardines de infancia, escuelas, centros comerciales, etc., por regla general, tienen su propia empresa de gestión que las opera, y su presencia no afecta los costos operativos de un edificio residencial", dice Andrei Erekhinskiy (" Etalon-Invest"). Pero, es cierto, estas instituciones también pueden jugar una broma cruel, incluso si no tienen nada que ver con un edificio residencial en particular: “Por ejemplo, un jardín de infancia municipal ubicado entre las casas de un conjunto residencial requiere la máxima atención por parte de la empresa administradora: tiene que pensar lo que es correcto, sin violar las normas, para ubicar y organizar el sistema de entrada y salida de personas, la entrada de vehículos oficiales, cómo controlar la seguridad de los residentes, etc., - dice Alexander Zinov (MC " Tejstroy"). Como resultado, la organización de estos procesos puede requerir más gastos.

Además, como señaló Andrey Erekhinskiy (Etalon-Invest), los costos de los residentes pueden ser más altos si durante la construcción el desarrollador no utilizó materiales de muy alta calidad o permitió una violación de la tecnología. Esto conduce a reparaciones más frecuentes y costosas, por lo que es mejor comprar una casa en proyectos de calidad de constructores con buena reputación.

Y el nivel de gastos para el funcionamiento de la vivienda depende de la estrategia de la empresa gestora: “Hay dos opciones principales. La primera opción es hacer el trabajo usted mismo, es decir, mantener su propio personal de conserjes, electricistas, plomeros, servicios de emergencia, etc., comprar el equipo necesario, consumibles. En este caso, los costes de la sociedad gestora consisten en salarios del personal, impuestos, costes de inventario y materiales necesarios. Además, se suman los costos de atraer empresas involucradas en la recolección de basura y el servicio de ascensores, ya que estas actividades requieren una licencia especial. La segunda opción no es mantener una plantilla propia de trabajadores, sino externalizar el trabajo para prestar servicios. En este caso, el nivel de gastos suele ser mayor”, dice Andrey Erekhinskiy (Etalon-Invest).

Además, se obtienen menores costes de explotación si una misma gestora da servicio a varias instalaciones. “Esto es posible cuando un desarrollador gestiona varios proyectos a la vez, ubicados muy cerca unos de otros. Luego, el desarrollador crea su propia empresa de administración y se logran ahorros mediante el uso de una sola flota de equipos y personal”, dice Irina Mosheva (JV RDI & Limitless).

Y por supuesto, mucho depende del distrito y de la ciudad, es decir, de hecho, del presupuesto de la unidad administrativa. Tome al menos Moscú y la región de Moscú.

Moscú y región de Moscú
No es ningún secreto que en los suburbios los costos de mantenimiento de la vivienda pueden ser más altos que en Moscú: “En primer lugar, porque no hay subsidios proporcionados por la ciudad. Por ejemplo, el costo de limpieza de calles, mantenimiento de territorios adyacentes y recolección de basura para los residentes de la capital en el segmento de clase económica es mínimo. Y en proyectos cerca de Moscú, dichos servicios son proporcionados por la empresa de gestión, por lo que su costo se calcula a diferentes tarifas”, explica Irina Mosheva (JV RDI & Limitless). “En otras palabras, Moscú asigna subsidios mensuales a sus residentes para la mejora de los patios. Y en la región de Moscú, los propietarios pagan por limpiar el territorio (pagar a los conserjes), pintar bancos y bordillos, cuidar el césped, etc., agrega Alexander Zinov (UK Tekhstroy). “Y además, en la región de Moscú, al menos en los edificios nuevos, la lógica de formación de tarifas es diferente a la de Moscú”.

La administración, por regla general, cree que dado que la casa es nueva, significa que las personas que viven en ella viven ricamente y sacarán cualquier cantidad. Por lo tanto, en los edificios nuevos, donde los residentes no pudieron aprobar la tarifa por sí mismos en una junta de propietarios o no celebraron dicha reunión, los gobiernos locales establecen la tarifa a su discreción, por lo general no es baja y es casi imposible. para desafiarlo. Por ejemplo, en Krasnogorsk, según Andrei Erekhinskiy (Etalon-Invest), según la categoría de un edificio residencial, la tarifa mensual para el mantenimiento y reparación de viviendas oscila entre 17,5 rublos por metro cuadrado. m a 34,82 rublos/metro cuadrado. M. Pero, sin embargo, el experto considera que esas cifras son bastante uniformes en el mercado y cree que las empresas de gestión privadas deben centrarse en ellas.

Y, en general, es bueno para los residentes si se guían por las tarifas municipales, pero con mayor frecuencia los precios de las empresas de gestión son aún más altos. Aquí, por supuesto, los culpables son los apetitos de las organizaciones, pero también los factores técnicos. Esto es especialmente cierto para las áreas suburbanas. Por ejemplo, una cosa es sacar basura del territorio de un nuevo edificio de Moscú y otra muy distinta: del territorio de un pueblo de cabañas ubicado a pocos kilómetros de la ciudad más cercana. Además, hoy en día, incluso los asentamientos de clase empresarial y comodidad cerca de Moscú a menudo se distinguen por el diseño del paisaje, el paisajismo costoso y un amplio conjunto de su propia infraestructura, que puede incluir una playa, una estación de botes y una piscina: “Por lo tanto, en Además de los gastos estándar, puede haber gastos para el cuidado del césped, las flores y los árboles, el mantenimiento de una cascada de estanques, parques infantiles, senderos para caminar, glorietas, iluminación, etc.”, dice Oleg Ptushkin (MIG-Real Estate Group). Al mismo tiempo, el número de hogares en los asentamientos, por regla general, es mucho menor que en el nuevo barrio metropolitano, y las áreas habitables son bastante grandes, por lo que los costos de mantenimiento de la infraestructura y el territorio son bastante altos. Y luego, si un nuevo edificio de la ciudad puede prescindir de la seguridad y, por ejemplo, sin una cerca, entonces es poco probable que haya demanda de un pueblo sin ninguna protección, aunque la seguridad también cueste dinero.

Como resultado, resulta que los costos de operar los asentamientos suburbanos (tanto los asentamientos de casas adosadas como los asentamientos de múltiples formatos o casas de campo) son, por regla general, significativamente más altos que en. “En los asentamientos protegidos de clase empresarial, el costo de mantenimiento puede alcanzar hasta 25-50 mil rublos. por mes”, dice Oleg Ptushkin (GK MIG-Nedvizhimost), aunque para muchos objetos los precios siguen siendo más bajos. “Un ejemplo es el costo promedio de operar una casa adosada en el complejo residencial de clase empresarial Zagorodny Kvartal. Los gastos técnicos mensuales aquí son de unos 70 rublos. por metro cuadrado m, y para una casa adosada de tamaño mediano, el costo total alcanza los 9 mil rublos. por mes”, dice Irina Mosheva (JV RDI & Limitless).

Naturalmente, los costos operativos dependen en gran medida de los residentes no solo en Moscú, sino también en la región de Moscú. “Incluso en proyectos costosos, los propios propietarios pueden determinar la lista de sus necesidades: videovigilancia o seguridad adicional, cercado, embellecimiento del territorio y plantación de espacios verdes. Los residentes también pueden controlar con qué organizaciones coopera su empresa de gestión y si los precios de sus servicios son adecuados”, explica Oleg Ptushkin (MIG-Nedvizhimost Group). Como regla general, cuanto más activos sean los residentes, menores serán los costos operativos.

“En cuanto a las tarifas de los servicios públicos, en la región de Moscú, las tarifas de electricidad y gas son las mismas para todos los territorios, y el municipio determina el costo del agua, el alcantarillado y la calefacción y, según la longitud de las comunicaciones, su estado, el la distancia de la vivienda desde la fuente de suministro puede diferir de 3 a 5 veces. Y luego, qué suerte tiene alguien”, dice Alexander Zinov (UK Tekhstroy). Lo único que queda es ahorrar recursos.

Y cómo hacer esto, así como también cómo reducir los costos de operación (mantenimiento), el portal contará en la continuación de este tema, en los próximos números.

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ORDEN del Gosstroy de la Federación Rusa del 28 de diciembre de 2000 304 SOBRE LA APROBACIÓN DE RECOMENDACIONES METODOLÓGICAS SOBRE LA JUSTIFICACIÓN FINANCIERA DEL PRECIO DEL CALOR ... Relevante en 2018

2.9. Determinación de los costos generales de operación

2.9.1. El artículo "Gastos generales de funcionamiento" es complejo y determina los costos de gestión de la empresa, gastos comerciales generales, honorarios y deducciones.

2.9.2. Para el elemento "Gastos de gestión de la empresa" se determinan:

Costes laborales;

Deducciones por necesidades sociales;

Viajes y gastos de viaje;

Gastos por pago de servicios de consultoría, información y auditoría;

Gastos de representación;

Otros gastos.

El artículo "Costos laborales" determina los costos laborales de los gerentes, especialistas y empleados que realizan funciones de administración general en la empresa: administración general, actividades contables y financieras, contratación y contabilidad de personal, suministro material y técnico, supervisión y control de reparación de capital. y construcción de instalaciones productivas, trabajos de oficina en general, protección laboral, servicios legales, planificación técnica y económica, organización del trabajo y salarios, administración de software y sistemas de tecnología informática, etc.

Para determinar el número requerido de empleados, las "Recomendaciones sobre el racionamiento del trabajo de los trabajadores en el sector energético. Parte II. Normas para el número de gerentes, especialistas y empleados de empresas comunales de calor y energía" aprobadas por Orden de Gosstroy de Rusia con fecha de 12.10.99 N 74 se puede utilizar.

Los costos laborales se determinan sobre la base de un acuerdo tarifario para toda la industria y un convenio colectivo (reglamentos locales sobre remuneración laboral).

De acuerdo con este artículo, también se determina la reserva de vacaciones para gerentes, especialistas y empleados.

El artículo "Deducciones por necesidades sociales" determina las deducciones obligatorias según las normas establecidas por la ley "Costos por salarios" de los empleados de la dirección de la empresa.

En virtud del artículo "Costos de viajes de negocios y traslados", los costos de todos los tipos de viajes de negocios de los empleados que participan en la gestión de la empresa se determinan sobre la base de las normas establecidas por ley para su inclusión en el precio de costo.

De acuerdo con el artículo "Costos por pago de servicios de consultoría, información y auditoría", los costos correspondientes se determinan sobre la base de los contratos celebrados de acuerdo con los documentos reglamentarios vigentes.

Según el artículo "Gastos de representación" los gastos correspondientes se determinan sobre la base de las normas establecidas por la ley para su inclusión en el precio de coste.

El artículo "Otros gastos" determina los gastos para organizar el funcionamiento de la empresa en su conjunto: gastos de impresión, gastos postales, gastos de mantenimiento de equipos informáticos y organizativos, mantenimiento de edificios y locales administrativos, etc.

La determinación de los gastos para este artículo es posible sobre la base de un análisis de los datos de la empresa durante varios años.

2.9.3. Los siguientes costos están determinados por el elemento "Gastos comerciales generales":

La depreciación de los activos fijos;

Reparación y mantenimiento de activos fijos para fines económicos generales;

Seguridad y Salud Ocupacional;

Tarifa;

Formación de personal;

Pruebas, experimentos, racionalización e invención;

Pago de intereses sobre préstamos, préstamos, servicios bancarios;

Otros gastos.

En el artículo "Mantenimiento del personal operativo general", se determinan los costos laborales, así como las deducciones por necesidades sociales del personal operativo general de la empresa: el departamento de ventas de energía, la inspección térmica, el laboratorio de producción, etc.; trabajadores de almacén, trabajadores involucrados en el mantenimiento y reparación de edificios de oficinas y locales.

El procedimiento para determinar los costos es similar al cálculo de costos para el elemento especificado en otros artículos.

En el artículo "Mantenimiento de edificios, estructuras e inventario" se determinan los costos de mantenimiento de activos fijos e inventario de uso general operativo. En virtud de este artículo, se determinan los costos de materiales para el mantenimiento y reparación de los locales generales de operación, los costos de suministro de agua, alcantarillado, calefacción, suministro de energía de los locales generales de operación, etc.

El procedimiento para la determinación de los costos de este artículo es similar al cálculo de los costos de los elementos correspondientes en otros artículos.

El artículo "Depreciación de activos fijos" determina el costo de la restauración total de los activos fijos para fines económicos generales. El cálculo a que se refiere este artículo se realiza sobre la base de las normas establecidas a partir del costo promedio anual de los activos fijos para fines económicos generales.

En virtud del artículo "Reparación y mantenimiento de activos fijos para fines económicos generales" se determinan los costos de todo tipo de reparaciones de activos fijos para fines económicos generales. De acuerdo con este artículo, los costos se determinan si la empresa no crea un fondo de reparación. La metodología para determinar los costos de este elemento es similar al cálculo de costos de este elemento como parte de los costos del taller.

El artículo "Protección laboral" determina el costo de la protección laboral para fines comerciales generales. El cálculo de este artículo es similar al elemento "Protección laboral" como parte de los gastos de la tienda.

El artículo "Costos de transporte" determina los gastos de la empresa para el transporte de empleados al lugar de trabajo y de regreso en direcciones no servidas por transporte público.

Estos costos se determinan de acuerdo con los acuerdos celebrados con las empresas de transporte.

El artículo "Formación del personal" determina los costes asociados a la formación y readiestramiento del personal. Estos gastos se determinan sobre la base de acuerdos celebrados con organizaciones que brindan formación profesional.

El artículo "Pruebas, experimentos, racionalización e invención" determina los costos de realización del trabajo especificado, el pago de regalías y otros costos.

En el artículo “Mantenimiento y operación de fondos con fines ambientales”, se determinan los costos asociados al mantenimiento y operación de fondos con fines ambientales: instalaciones de tratamiento, colectores de cenizas, filtros, etc.; así como el pago de los servicios de empresas para el tratamiento de aguas residuales y otros tipos de costos ambientales corrientes de conformidad con los acuerdos celebrados.

En el rubro "Mantenimiento de los guardabosques, paramilitares y guardias" los costos de salarios y retenciones por necesidades sociales se determinan a partir de los costos de salarios de vigilantes, vigilantes, así como desgaste de artículos de escaso valor y desgaste (pago para ropa de trabajo).

En el caso de que las funciones de bomberos, paramilitares y guardias sean realizadas por empresas de terceros, entonces los costos se determinan en virtud de este artículo de conformidad con los acuerdos celebrados.

Este artículo también determina el costo de los salarios de los trabajadores empleados en el mantenimiento de seguridad, alarmas contra incendios y equipos de extracción de humo y extinción de incendios, así como las deducciones por necesidades sociales en el caso de que estos trabajos sean realizados por empleados de la empresa. En el caso de que los trabajos especificados sean realizados por empresas de terceros, este artículo determina los costos de acuerdo con los contratos celebrados.

En el artículo "Pago de intereses sobre créditos, préstamos, servicios bancarios", los gastos correspondientes se determinan de acuerdo con los acuerdos celebrados con organizaciones financieras y crediticias en la forma establecida por los actos legales reglamentarios de la Federación Rusa.

El artículo "Otros gastos" define otros gastos comerciales generales que no se tienen en cuenta al determinar los elementos (elementos) anteriores del costo como parte de los gastos generales de funcionamiento.

2.9.4. El artículo "Cuotas y deducciones" determina las cuotas y demás deducciones y gastos obligatorios para la empresa, realizados de conformidad con el procedimiento establecido por la ley.

2.9.5. La distribución de costos bajo el rubro “Gastos generales de operación” entre la producción y transmisión y distribución de energía se realiza de acuerdo a una de las siguientes opciones en forma proporcional:

El número de unidades convencionales para los ciclos tecnológicos especificados;

Los salarios de los trabajadores.