El período de exposición del objeto que se está evaluando es. La duración de la exposición de los apartamentos ha aumentado varias veces. ¿Cuál es la duración de la exposición?

El departamento de investigación de Cushman & Wakefield analizó la influencia del momento de exposición de los locales de oficinas en Moscú en el éxito del arrendamiento de un objeto.

Los datos acumulados durante 13 años de observaciones nos permiten afirmar que la exposición de los espacios de oficinas está sujeta a una única ley, según la cual el 80% de todas las oficinas se alquilan en el plazo de un año. La probabilidad de alquilar un bloque de oficinas se reduce tres veces cada seis meses siguientes.

Tradicionalmente, la proporción de espacio libre en el mercado de Moscú ha sido el principal indicador de bienestar. Muchos desarrolladores creían que sólo con una tasa de desocupación baja se puede hablar de crecimiento del mercado. Sin embargo, los últimos años han demostrado que incluso con 3 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas vacantes, el mercado proporciona una facturación anual de más de 1 millón de metros cuadrados. Esto significa que incluso en condiciones de exceso de espacio, un arrendamiento exitoso es muy posible.

Además, el elevado nivel de desocupación no fue obstáculo ni siquiera para el crecimiento de los precios de alquiler, como ocurrió en el período 2011-2013.

Los expertos de Cushman & Wakefield creen que centrarse en el período de exposición de un objeto es un factor de éxito para trabajar en un mercado "bajo". La proporción de transacciones con exposición inferior a seis meses es aproximadamente del 50%.

Desde 2014, prácticamente no ha habido transacciones de prearrendamiento en el mercado de oficinas de la capital. El elevado porcentaje de transacciones con locales que estuvieron expuestos durante más de un año en 2016 se explica por las elevadas turbulencias y los cambios masivos de precios de los locales de oficinas ilíquidos.

La duración de la exposición de un objeto es un factor de ventaja competitiva. Reiniciar la campaña de marketing es un componente necesario de la política de alquiler. Según los datos sobre la duración de la exposición de los objetos según el análisis de las transacciones de alquiler de oficinas de clase "A" y clase "B" en Moscú para el período 2004-2017 (más de 50.000 registros), el 63% de todo el espacio de oficinas en Moscú se alquila en seis meses, el 80 % se alquila en un año.

La proporción de espacio libre en el mercado deja de ser un factor importante. Tiene menos influencia en el éxito o fracaso de la campaña de alquiler.

Los datos acumulados durante 13 años de observaciones nos permiten afirmar que la exposición de los espacios de oficinas está sujeta a una única ley. La probabilidad de alquilar un bloque de oficinas se triplica cada seis meses posteriores.

Las condiciones del mercado afectan la pendiente de la curva de exposición. El año más típico es 2008, en el que más de la mitad de las transacciones de oficinas fueron transacciones previas al arrendamiento.

Como se esperaba, los años más rápidos fueron 2005-2007, cuando más del 80% de las ventas se completaron en seis meses.

2009 fue el año más lento, pero aun así más del 50% se completó en seis meses. 2015 prácticamente repitió la tónica de 2009.

Es curioso que los tres trimestres de 2017 muestren una dinámica similar a la de 2005-2007, con una gran cuota de mercado “rápido” y locales de gran liquidez.

Los expertos de Cushman & Wakefield creen que esto podría ser una señal de que el mercado se está calentando incluso con un alto nivel de oficinas vacías.

Las diferencias geográficas en los tiempos de exposición son insignificantes. El 30% del espacio de oficinas disponible a mediados de octubre de 2017 tiene poca liquidez.

A pesar de que el Centro Internacional de Negocios de la ciudad de Moscú tiene la tasa de desocupación más alta, el momento de exposición a las transacciones concluidas con espacio de oficinas difiere ligeramente.

Para las vacantes abiertas, el panorama es similar, pero el mercado se divide en dos grupos distintos: un mercado de alta liquidez (locales expuestos durante menos de un año) y un mercado de baja liquidez.

En total, alrededor del 70% de las superficies pertenecen al mercado de alta liquidez.

Por tanto, la cuestión no es cuánto espacio de oficinas hay disponible en el mercado, sino qué hay que hacer para alquilar el local en el plazo de un año.

La cuota de espacio libre en el mercado deja de ser un factor significativo; tiene un impacto menor en el éxito o fracaso de una campaña de alquiler:

• El 30% de los espacios de oficinas expuestos en el mercado están clasificados como de baja liquidez. Esto significa que la proporción efectiva de espacio libre para Moscú se sitúa entre el 11 y el 12%.
• Cada seis meses siguientes, las exposiciones triplican la probabilidad de que se alquile espacio de oficina en el siguiente período.
• En términos de exposición, las diferencias geográficas y de “clase” de oficinas son mínimas.

Revisión preparada por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield

Quienes realizan transacciones de compra o venta de vivienda a veces se topan con un término oscuro y, muy a menudo, el desconocimiento o la mala comprensión de su significado les provoca cierta incomodidad. En la práctica, la exposición de un inmueble no representa nada complicado, es simplemente el nombre del período transcurrido desde el momento en que se pone a disposición del público en general un anuncio de venta de un inmueble (publicación en los medios de comunicación, publicación en el sitio web). Internet, etc.) hasta que se llegue a un acuerdo con la contraparte sobre el futuro acuerdo. Como referencia: exposición es una exhibición, una exposición.

Tiempo de exposición inmobiliaria

Es fácil suponer que el vendedor desea un período de exposición más corto. El tiempo de exposición de un inmueble es prácticamente el momento de su venta (cabe recordar que el período de exposición no incluye la preparación para la venta y el momento de la transacción final). En otras palabras, el período de exposición inmobiliaria puede considerarse el tiempo desde el momento de la publicación de la información sobre la venta hasta la respuesta de un comprador específico a esta información.

Qué determina el tiempo de exposición de un inmueble y cómo reducirlo:

• El principal indicador es la correspondencia del precio del objeto expuesto con su calidad. La reducción de los plazos se consigue lógicamente mejorando la calidad (preparación previa a la venta) o reduciendo los precios.
• La calidad de exhibición del inmueble. Para reducir el tiempo de exposición, es necesario presentar información completa de una forma conveniente y atractiva para un comprador potencial. Para ello, tiene sentido contar con el asesoramiento de especialistas con amplia experiencia en el trabajo con el sector inmobiliario.
• Estacionalidad. Según los expertos inmobiliarios, diferentes regiones experimentan aumentos y disminuciones estacionales en la demanda de bienes raíces en diferentes épocas del año. El período de exposición y el tiempo de venta en ausencia de demanda se reducen creando condiciones atractivas para el comprador en comparación con los competidores, similar al punto anterior.
• Situación económica general del país (región, ciudad, distrito). La situación económica influye bastante fuerte en el poder adquisitivo (lo que influye fundamentalmente en el tiempo de exposición). Esto incluye no sólo los ingresos de los compradores, sino también la disponibilidad de préstamos, la estabilidad del valor de los activos tangibles y mucho más.

En algunos casos, el momento de la exhibición del inmueble no es crítico para el vendedor; por lo general, se trata de casos en los que la venta no es urgente y todos los preparativos se han realizado con antelación. Una venta urgente de un piso debería implicar una reducción máxima de este tiempo, lo que se puede hacer con bastante facilidad siguiendo las recomendaciones anteriores.

Los expertos afirman que el segmento masivo sigue siendo el más demandado y el que más rápido se vende y alquila, pero la situación con el alquiler de viviendas de lujo, según los participantes del mercado, se ha vuelto bastante triste.

“Ahora puedes “vender” durante seis meses”

En el mercado inmobiliario primario de masas, los clientes de hoy se comportan de manera completamente diferente que hace un año, cuando tenían prisa por realizar una compra y estaban dispuestos a comprar un apartamento incluso si su costo aumentaba durante el período de toma de decisión, por temor a que iría a parar a otra persona. "Si algo como esto sucede ahora, lo más probable es que el acuerdo no se lleve a cabo", dice María Litinetskaya, socia directora de Metrium Group. – Ahora el tiempo medio para vender un apartamento es de un mes, y esto es mucho para el mercado inmobiliario primario. Hace apenas un año, los clientes tardaban una media de 1 a 2 semanas en pensar, y este tiempo era suficiente para tomar una decisión. Hoy en día, no piensan tanto en la opción propuesta, sino que caminan por el mercado y analizan todas las opciones posibles. Además, los desarrolladores hacen ofertas muy interesantes a los compradores y todos intentan superar las ofertas entre sí. De este modo, los clientes tienen la oportunidad de elegir el mejor entre ellos, así como negociar, solicitar descuentos y bonificaciones, lo cual es especialmente importante en tiempos de crisis”.

En cuanto al mercado secundario de vivienda masiva, aquí, según Alexey Lee, jefe del departamento de venta de viviendas secundarias de la Academia de Ciencias Trigergroup, las estadísticas son las siguientes: “Si antes se necesitaba entre 1 y 1,5 meses para encontrar un comprador, ahora se puede “vender” durante seis meses. Pero todo depende también del precio”.

Al mismo tiempo, los especialistas de MIEL analizaron el tiempo de exposición de los apartamentos vendidos y llegaron a la conclusión de que aumentaron ligeramente y, en algunos meses, incluso disminuyeron. “Sin embargo, hay que tener en cuenta que si un objeto no se vende durante varios meses seguidos, el propietario suele retirarlo de la venta y volver a ponerlo al cabo de un tiempo. Puede haber 2, 3, 4 etapas de este tipo (todo depende de las condiciones propuestas por el propietario de la propiedad en venta), sin embargo, es imposible reflejar en total todos los períodos de venta, porque el propietario podría haberlo intentado previamente. vender el apartamento por su cuenta o a través de otra agencia. Y en los últimos tiempos, como lo demuestra la práctica, ha aumentado el número de apartamentos que se ponen y se retiran repetidamente de la venta”, subrayó. Alexey Shlenov, director ejecutivo de MIEL-Red de oficinas inmobiliarias.

Sobre el mercado secundario de viviendas de lujo María Litinetskaya Dice que hace un año un buen apartamento de lujo con un presupuesto de entre 3 y 5 millones de dólares se vendía fácilmente en seis meses, siempre que el precio no estuviera inflado y la propiedad en sí fuera líquida y sin defectos visibles. “Ahora la misma instalación puede permanecer inactiva durante un año o incluso más. Sin embargo, cabe señalar que esta situación no es típica de todo el mercado inmobiliario secundario de lujo. Hay proyectos que todavía tienen alta liquidez. Al mismo tiempo, la velocidad de implementación del proyecto depende de la disponibilidad de propuestas competitivas en un complejo residencial en particular. Si se venden de 5 a 20 apartamentos a la vez en el mismo edificio de élite, el período de venta puede tardar varios años. Si el apartamento se ofrece en un complejo completamente poblado con excelente infraestructura, donde prácticamente no hay otras ofertas para la venta, entonces la probabilidad de una venta rápida es extremadamente alta”, dijo el experto.

La situación de los alquileres de lujo es muy triste.

Ahora veamos el momento de exhibir apartamentos en alquiler.

En general, los expertos señalan que actualmente los apartamentos de clase confort y business que se encuentran en alquiler se retrasan desde una semana hasta varios meses, y los plazos han aumentado en proporción a la caída de la demanda.

En cuanto al alquiler de inmuebles de lujo, aquí, según Jefe del departamento de alquiler de la empresa "Azbuka Zhilya" Roman Babichev, La situación es bastante triste. “Ahora reina la calma y se ha producido una caída catastrófica de los precios”, afirma el experto. – De hecho, es posible que los apartamentos no se alquilen durante años. Un ejemplo es un apartamento cerca del Monasterio de la Concepción en la zona de Ostozhenka, con el que trabajaron nuestros especialistas. Sólo hubo dos visitas al año, y durante este tiempo el propietario redujo el precio de la cantidad inicialmente deseada de 1.000.000 de rublos. hasta 450.000 rublos. por mes. Por este dinero, los representantes de una de las embajadas lo retiraron rápidamente. En nuestra opinión, antes de la crisis, este apartamento se podía alquilar por 700.000-800.000 rublos. y, por supuesto, habría mucha más gente dispuesta. Sin embargo, hay complejos de lujo donde sólo se alquilan uno o dos apartamentos, y siempre hay quien quiere alquilar un apartamento en esa ubicación concreta, pero incluso aquí, en comparación con 2013, los precios han bajado un 30%.

La situación actual es tal que si el propietario de una propiedad inmobiliaria de lujo no quiere bajar el precio de su vivienda, dicho apartamento puede alquilarse durante años, a menos, por supuesto, que se trate de una especie de superexclusivo”.

Así, la duración de la exposición de los apartamentos, tanto en alquiler como en venta, ciertamente ha aumentado, a veces varias veces. Por supuesto, los expertos dicen que estas condiciones dependen en gran medida de cuán flexible sea el propietario en términos de concesiones de precios. Pero no todo el mundo está dispuesto a reducir el precio, especialmente a la hora de venderlo, por lo que muchos simplemente retiran temporalmente el objeto de la exposición. Los compradores tampoco tienen prisa por llegar a un acuerdo y regatear hasta el último minuto. Podemos decir que el mercado se encontró en una especie de estado “suspendido”.

"...10. El período de exposición del objeto de valoración es el período de tiempo desde la fecha de presentación al mercado abierto (oferta pública) del objeto de valoración hasta la fecha de la transacción con el mismo..."

Fuente:

Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia del 6 de julio de 2001 N 519 (modificado el 14 de diciembre de 2006) "Sobre la aprobación de las normas de evaluación"

• - un método para determinar el nivel de un compuesto tóxico o sus metabolitos en el entorno biológico humano con el fin de establecer la dosis de sustancias tóxicas introducidas en el cuerpo o el nivel de contaminación...

  Diccionario ecológico

• - ".....

  Terminología oficial

• - ".....

  Terminología oficial

• - "...b) el costo de reposición del objeto de valoración - la suma de los costos de creación de un objeto similar al objeto de valoración, a los precios de mercado existentes en la fecha de la valoración, teniendo en cuenta el desgaste del objeto de valoración. objeto de valoración;.....

  Terminología oficial

• - "...e) el valor del objeto tasado a efectos fiscales - el valor del objeto tasado, determinado para el cálculo de la base imponible y calculado de conformidad con lo dispuesto en los actos jurídicos reglamentarios;.....

  Terminología oficial

• - "...d) el valor del objeto tasado en su uso actual - el valor del objeto tasado, determinado sobre la base de las condiciones existentes y el propósito de su uso;..." Fuente: Decreto del Gobierno de Federación de Rusia con fecha 06.07...

  Terminología oficial

• - ".....

  Terminología oficial

• - un indicador que caracteriza el contenido de una sustancia nociva y sus productos de transformación en el cuerpo humano o el grado de inhibición de la actividad de determinadas enzimas, correspondiente a la dosis total absorbida de la nociva...

  Gran diccionario médico

• - "...e) valor de inversión del objeto de valoración - el valor del objeto de valoración, determinado sobre la base de su rentabilidad para una persona específica para determinados fines de inversión;.....

  Terminología oficial

• - "...g) el valor de liquidación del objeto tasado - el valor del objeto tasado en el caso de que el objeto tasado deba ser enajenado en un plazo inferior al habitual de exposición de objetos similares;.....

  Terminología oficial

• - "...6. Método de valoración - un método para calcular el valor de un objeto de valoración en el marco de uno de los enfoques de valoración..." Fuente: Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 06.07...

  Terminología oficial

• - "...: una persona jurídica o un empresario individual que alquila un espacio de exposición para albergar una exposición colectiva en una exposición/feria, formado por varios expositores.....

  Terminología oficial

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  Terminología oficial

• - ".....

  Terminología oficial

• - "...h) valor de enajenación del objeto de valoración - el costo del objeto de valoración, igual al valor de mercado de los materiales que incluye, teniendo en cuenta los costos de enajenación del objeto de valoración;.....

  Terminología oficial

• - el tipo más simple de exposímetro en forma de mesa...

  Gran diccionario enciclopédico

"Periodo de exposición del objeto de evaluación" en libros

6.2.2. El período de ajuste de la evaluación de las inversiones financieras, mediante el cual se determina su valor actual de mercado.